Gminne dokumenty planistyczne a proces inwestycyjny

Gminne dokumenty planistyczne a proces inwestycyjny

Jednym z podstawowych czynników, które brane są pod uwagę podczas poszukiwania nieruchomości pod cele inwestycyjne jest informacja o tym, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz jakie są ustalenia tego planu.

W Polsce najistotniejsze decyzje dotyczące przeznaczenia i zagospodarowania terenu podejmowane są przez gminy. Rada gminy w drodze uchwał przyjmuje dwa podstawowe rodzaje dokumentów planistycznych:

  • Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
    (SUiKZP)
  • Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

Poniżej prezentujemy podstawowe informacje na temat znaczenia tych dwóch dokumentów w procesie inwestycyjnym oraz zależności między nimi.

Studium

Studium jest dokumentem, który definiuje kierunki zagospodarowania przestrzennego na poziomie ogólnym dla całej gminy.

Opracowanie Studium jest obowiązkowe, więc wszystkie gminy i miasta powinny taki dokument posiadać (o ile tylko nie został, np. uchylony wyrokiem sądu administracyjnego).

Gminy są zobowiązane do uchwalania studium od 1995 r. W związku ze zmianami, które zaszły w ciągu ostatnich 20 lat, wiele samorządów dokonało już przynajmniej jednej, (a często kilku) aktualizacji tego dokumentu.

Jak czytać ustalenia Studium

Studium gminne podzielone jest zazwyczaj na dwie główne części: Uwarunkowania i Ustalenia określające kierunki zagospodarowania przestrzennego. Zarówno część „Uwarunkowań”, jak i „Ustaleń” posiadają formę opisową (kilkadziesiąt a czasem nawet kilkaset stron tekstu) wraz z dołączonymi do tekstu mapami.

Informacje najistotniejsze z punktu widzenia inwestora znajdują się:

  • w części tekstu ustalającej kierunki zagospodarowania przestrzennego, a więc planowany przez gminę stan “docelowy”,
  • na “Rysunku Studium”, który ilustruje powyższe ustalenia.

Rysunek studium to przeważnie mapa (lub mapy) w skali odpowiadającej mapie topograficznej czyli między 1:10 000 a 1:25 000. Jest to więc skala dość ogólna, na której identyfikacja konkretnych działek nie zawsze jest możliwa i może być obarczona sporym błędem. Warto jednak zapoznać się z jego treścią.

Oznaczenia graficzne na rysunku studium należy zawsze czytać razem z odpowiadającym im fragmentom w części tekstowej.

Podsumowanie

Chociaż ustalenia Studium nie wpływają bezpośrednio na możliwość realizacji inwestycji, to są wiążące dla gminy przy uchwalaniu planu miejscowego.

Przyszły plan miejscowy nie będzie mógł swoimi ustaleniami wykraczać poza granice określone w Studium, czyli np. przeznaczać terenów pod zabudowę tam, gdzie Studium wskazuje tereny rolne.

Dodatkowo, Studium określa kierunki rozwoju układu komunikacyjnego, czyli wskazuje przebieg nowych dróg, w tym dróg wysokiej klasy często na wiele lat przed ich realizacją.

Obecność drogi głównej (klasa G) w sąsiedztwie działki budowlanej może być pożądana w przypadku planowanej inwestycji w usługi lub przemysł, lecz może też oznaczać istotną uciążliwość w przypadku zabudowy mieszkaniowej.

Innymi słowy, warto zainteresować się ustaleniami Studium zarówno dla działki inwestycyjnej i jej otoczenia, szczególnie jeżeli nie jest ona objęta planem miejscowym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Gminy objete planami miejscowymi - mapa

Udział powierzchni gmin objętych planami miejscowymi

Plan miejscowy jest podstawowym dokumentem, który określa przeznaczenie i zasady zagospodarowania terenu - czyli to, co na danym terenie jest dopuszczalne, a co nie. W szczególności dotyczy to możliwości zabudowy danej nieruchomości.

Plan jest uchwalany przez radę gminy (miasta) i w odróżnieniu od Studium stanowi prawo miejscowe, co przekłada się wprost na możliwość zainwestowania, czyli wzrost lub spadek wartości nieruchomości. Na jego podstawie są wydawane pozwolenia na budowę.

W praktyce w skali gminy prawie nigdy nie jest to jeden dokument i bardzo rzadko obejmuje 100% jej obszaru. W skali kraju, statystyczna gmina posiada już ok. 18 planów miejscowych na 29% swojej powierzchni chociaż występuje tu bardzo duża różnorodność pomiędzy poszczególnymi samorządami. W przypadku większych miast liczba planów często sięga kilkudziesięciu, a czasem nawet kilkuset. Wynika to z najczęściej stosowanej procedury zmiany planu w wybranym obszarze poprzez uchwalenie tam nowego planu.

Jak czytać plan miejscowy

Plan miejscowy zawsze ma formę aktu prawnego (uchwały rady gminy) i w związku z tym jest podzielony na odpowiednie jednostki redakcyjne:

  • paragraf: §1, §2, §3...,
  • ustęp: 1., 2., 3...,
  • litera: a), b), c)...,
  • tiret: - (myślnik).

Do uchwały w sprawie planu miejscowego zawsze jest dołączony załącznik graficzny: Rysunek planu. Jest to mapa, która umożliwia przypisanie poszczególnych zawartych w uchwale przepisów do konkretnych miejsc w przestrzeni.

Rysunek planu jest obecnie opracowany na bazie mapy zasadniczej lub ewidencyjnej, najczęściej w skali 1:1 000 lub 1:2 000. Taka skala powinna umożliwić precyzyjne odczytanie jego ustaleń dla konkretnej nieruchomości. Wciąż jednak można spotkać plany miejscowe uchwalane w latach 1995-2003, kiedy dopuszczalne było stosowanie skal bardziej ogólnych i map topograficznych.

Symbolika i oznaczenia graficzne na rysunku planu

Wśród najistotniejszych oznaczeń graficznych, które występują na rysunku planu należy wymienić:

  • granicę planu,
  • tereny o różnych przeznaczeniach lub różnych sposobach zagospodarowania,
  • linie zabudowy.

Tereny oddzielane są na rysunku ciągłą linią i każdy z nich powinien posiadać symbol cyfrowo-literowy. Często, choć nie zawsze, dla uczytelnienia rysunku stosowane są kolorowe wypełnienia terenów.

Symbole terenów służą powiązaniu rysunku z tekstem uchwały. Przykładowo: według rysunku planu, działka znajduje się w terenie „MN1”. Uchwała w odpowiednim paragrafie określa dla terenu MN1 przeznaczenie „zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna”. Ważne jednak, aby przeczytać wszystkie pozostałe przepisy uchwały dotyczące tego terenu, a także przepisy ogólne, które obowiązują w obszarze całego planu, ponieważ mogą one zawierać istotne ograniczenia, na przykład maksymalną wysokość zabudowy, kształt dachu itd.

Linie zabudowy najczęściej dzielone są na:

  • nieprzekraczalne - wyznaczają granicę której nie może przekroczyć obrys budynku,
  • obowiązujące (nakazane) - wyznaczają linię, do której musi być wyrównana elewacja budynku.

W praktyce szczegółowe definicje linii zabudowy mogą się istotnie różnić w poszczególnych planach miejscowych, dlatego zawsze należy przeczytać dotyczący ich paragraf w uchwale

Udział społeczeństwa w opracowywaniu planu i studium

Zarówno Plan jak i Studium w trakcie opracowywania poddawane są konsultacjom społecznym. Do obu dokumentów w trakcie ich sporządzania można składać:

  • wnioski - na początku procedury opracowywania projektu,
  • uwagi - kiedy już projekt powstał i jest wyłożony do publicznego wglądu.

Wnioski i uwagi złożone do planu lub studium powinny zostać rozpatrzone, wraz z uzasadnieniem, a ich wykaz jest udostępniany publicznie (stanowi załącznik do uchwały w sprawie planu/studium).

Ponadto, możliwe jest składanie wniosków o sporządzenie planu (jeśli planu nie ma), lub jego zmianę (jeśli plan jest, ale nie zgadzamy się z jego ustaleniami). W tym przypadku dalsza procedura zależy od gminy. Gmina ma obowiązek takie wnioski gromadzić i przynajmniej raz w na 4 lata dokonywać analizy aktualności obowiązujących planów miejscowych i Studium. Jeżeli uzna, że wniosek jest uzasadniony, może rozpocząć formalną procedurę sporządzenia lub zmiany planu.

PRZECZYTAJ INNE PORADY ONGEO