Zakup działki budowlanej - 8 przydatnych wskazówek

Zakup działki budowlanej to bardzo poważna decyzja, często tym trudniejsza, że dokonujemy jej tylko raz w życiu, bez bagażu wcześniejszych doświadczeń i obciążeni odpowiedzialnością, że jest to decyzja, która wpłynie na nasze przyszłe życie.

Poszukiwania idealnego miejsca pod budowę domu można prowadzić na kilka sposobów: samodzielnie, przez pośredników lub za pomocą portali, np. www.OnGeo.pl.

Jeśli już znajdziecie działkę, która wam odpowiada, zanim podejmiecie ostateczną decyzję o zakupie, warto poznać 8 najistotniejszych wskazówek, na co warto zwrócić uwagę przy wyborze parceli.

Wskazówka nr 1: Lokalizacja

Najczęściej właśnie to kryterium jest decydujące przy zakupie konkretnej działki. To właśnie lokalizacja ma główny wpływ na cenę nieruchomości.

Na co głownie warto zwrócić uwagę przy wyborze lokalizacji, oprócz oczywistych i subiektywnych wymogów, takich jak dojazd do pracy czy walory krajobrazowe odpowiadające naszym indywidualnym potrzebom?

Warto zwrócić uwagę na kilka istotnych punktów:

  • Dostęp działki do drogi oraz na to jakiego rodzaju jest to droga – asfaltowa, brukowana, a może nieutwardzona? Będzie to miało duże znaczenie - już podczas prac budowlanych, gdy będzie konieczny wjazd ciężkich pojazdów oraz później podczas użytkowania. Nieutwardzona droga dojazdowa może okazać się poważnym problemem gdy przyjdzie zima lub podczas opadów.
  • Stan infrastruktury, jakie są minimalne odległości od innych obiektów? Ważne jest też samo sąsiedztwo działki, którą chcemy kupić. Warto dobrze zorientować się czy obok nie znajdują się, np. zakłady przemysłowe, które mogą być źródłem hałasu lub drgań, szkodliwych lub przykrych zapachów, intensywnego światła, zanieczyszczenia gruntów, wód i innych.
  • Warto zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania, aby dowiedzieć się czy w przyszłości nie są planowane dla danego terenu inwestycje, które mogą negatywnie wpłynąć na komfort życia oraz wartość nieruchomości.
  • Jeśli działka posiada walory krajobrazowe, to już na etapie jej zakupu warto uwzględnić ich wyeksponowanie podczas wyboru projektu domu.

Wskazówka nr 2: Cena

Zazwyczaj jest jednym z głównych czynników determinujących decyzję o zakupie nieruchomości, oczywiście zazwyczaj poszukujemy „dobrej okazji”. Należy jednak mieć się na baczności. Zbyt niska cena zazwyczaj wynika z jakiegoś powodu. Mogą to być, m.in. obłożenie działki hipoteką, jej stan prawny, kłopotliwe sąsiedztwo i wiele innych.

Cena oczywiście zazwyczaj jest ściśle powiązana z lokalizacją działki, te położone w miejscach dogodnych komunikacyjnie, centrach miast, w miejscach turystycznych, o dużych walorach krajobrazowych lub w regionach rozwijających się, zawsze będą kosztowały więcej.

Wskazówka nr 3: Stan prawny działki

Zachwyceni walorami widokowymi i położeniem działki, uznawszy, że cena nieruchomości jest dla was odpowiednia, nie zapomnijcie o dokładnym sprawdzeniu stanu prawnego działki. Ma on zasadnicze znaczenie dla was, jako przyszłych właścicieli. Wszystkie informacje na ten temat są zawarte w księgach wieczystych. Każdy zainteresowany może uzyskać odpis księgi w sądzie rejonowym (należy jedynie znać numer księgi wieczystej).

Informacje te są również dostępne w Internecie na stronie http://ms.gov.pl/

Na co należy zwrócić szczególną uwagę?

  • czy nieruchomość jest obłożona hipoteką,
  • czy nieruchomość obłożona jest innymi roszczeniami,
  • czy istnieje służebność drogowa (sytuacja gdy sąsiad nie ma bezpośredniego dostępu do drogi głównej i dostać się do niej może tylko przejeżdżając przez naszą posesję),
  • czy sprzedający działkę ma do niej jedyne prawo, czy nie ma współwłaścicieli.

Wskazówka nr 4: Położenie działki i jej kształt

Położenie działki względem kierunków świata – za najkorzystniejsze uważa się działki, na których budynek jest ulokowany w ten sposób, że wejście i pomieszczenia pomocnicze znajdują się od północy, a ogród i strefa dzienna domu od południa.

Jest to istotne z kilku względów, m.in.: prawidłowego oświetlenia pomieszczeń, optymalnych temperatur, właściwego rozmieszczenia pomieszczeń według poziomu hałasu.

Jest to również jeden z czynników decydujących podczas budowiy domu pasywnego.

Nie mniej istotny jest kształt działki – dokładnie granice sprzedawanej posesji można sprawdzić w serwisie www.OnGeo.pl. Za najlepsze uważa się parcele kwadratowe lub o kształcie przybliżonym do kwadratu. Te o bardziej charakterystycznych kształtach wymagają przemyślanych i często droższych projektów architektonicznych. Za szczególnie kłopotliwe uznaje się posesje w kształcie wydłużonego, wąskiego prostokąta lub te o niewielkiej powierzchni, ale bardzo nieregularnych granicach (np. wydłużony klin).

Zawsze przy wyborze działki budowlanej należy mieć w pamięci, że to właśnie kształt parceli, nie mniej niż jej wielkość determinuje to jaki dom będziemy mogli postawić.

Ograniczenia wynikające z kształtu wynikają z minimalnych odległości narzuconych przez warunki zabudowy i zagospodarowanie terenu.

Warto zwrócić uwagę na szerokość kupowanej działki, gdy jest ona węższa niż 16 m, może okazać się kłopotliwa przy wyborze gotowego projektu domu, ponieważ na rynku nie ma zbyt wielu propozycji dostosowanych do tej szerokości. Trudniej jest taki budynek zaprojektować, chociaż oczywiście nie jest to niemożliwe. Zazwyczaj jednak trzeba zdecydować się na projekt indywidualny, który jest kilkakrotnie droższy, ale też bardziej dostosowany do naszych potrzeb i oczekiwań.

Wskazówka nr 5: Uzbrojenie

Uzbrojeniem działki nazywamy dostęp w jej granicach (lub tuż obok tych granic) do wszystkich niezbędnych mediów, czyli m.in.: prądu, wody, kanalizacji, sieci gazowej. Korzystniej jest kupić działkę już uzbrojoną, ponieważ doprowadzanie mediów jest dość kosztowne oraz niezwykle czasochłonne. Ważne żeby dostępne były przynajmniej prąd i woda – media, które są niezbędne do rozpoczęcia budowy.

Jeżeli decydujemy się na zakup działki w terenie zabudowanym, z bliskim sąsiedztwem innych domów, to najprawdopodobniej będzie ona już uzbrojona.

Inaczej rzecz się ma, gdy decydujemy się na zakup działki położonej na uboczu, często o dużych walorach krajobrazowych, zacisznej – wtedy będziemy musieli doprowadzić media we własnym zakresie. Pozwolenia na doprowadzenie poszczególnych mediów uzyskuje się od odpowiedzialnych za nie instytucji. Czasami może okazać się że doprowadzenie, np. sieci energetycznej tylko dla jednego użytkownika jest nieopłacalne z punktu widzenia dostawcy i wtedy koszt ten spada na inwestora. Warto więc dobrze się zastanowić, czy w takiej sytuacji zakup działki nieuzbrojonej nadal się nam opłaca.

Wskazówka nr 6: Miejscowy plan zagospodarowania

Inwestorzy często rozpoczynają proces inwestycyjny od wyboru wymarzonego projektu domu. Skuteczniejszym rozwiązaniem jest, już na etapie wybierania działki, zapoznać się z warunkami miejscowego planu zagospodarowania, dowiedzieć się co można tam budować, jakie są warunki planu zagospodarowania.

Co, m.in. regulują te warunki?

  • geometrię i kąt nachylenia dachu – np. często wykluczany jest dach płaski, co może rozczarować tych, którzy marzą o nowoczesnym domu w stylu modernistycznym;
  • wysokość kalenicy;
  • minimalną odległość budynku od drogi;
  • dopuszczalną powierzchnię zabudowy;
  • kolor dachu – w Polsce wiele lokalnych planów zagospodarowania narzuca jedynie czerwony kolor dachówki.

Czasem zdarza się, że dla danego terenu nie ma planu i wtedy należy uzyskać Decyzję o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowaniu Terenu - na tę ( w zależności od urzędu) można czekać nawet kilka miesięcy, dlatego warto się tym zająć z odpowiednim wyprzedzeniem czasowym.

Niektóre gminy udostępniają swoje plany w Internecie

Wskazówka nr 7: Uzyskanie pozwolenia na budowę. Zmiany w prawie

Nowelizacja prawa budowlanego z dnia 28 czerwca 2015 r., skraca dotychczasowy proces inwestycyjny znosząc obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę i zamieniając go (w konkretnych przypadkach) na obowiązek zgłoszenia budowy domu.

Organ, do którego zgłoszenie zostało skierowane ma 30 dni na wniesienie ewentualnego sprzeciwu. Przepis ten dotyczy, przede wszystkim budujących domy jednorodzinne.

Pozwolenie jest nadal wymagane w przypadku inwestycji których obszar oddziaływania wykracza poza granice działki objętej inwestycją (czyli mogą być uciążliwe dla sąsiadów).

Wskazówka nr 8: Rodzaj gruntów, ukształtowanie działki, warunki geologiczne

Ostatnia wskazówka dla kupujących działkę budowlaną dotyczy w zasadzie trzech różnych czynników, ale są one do siebie dość podobne i podobnie wpływają na to, co i czy w ogóle da się wybudować na działce. Na co warto zwrócić uwagę:

  • Ukształtowanie działki, np. jeśli jest to skarpa, to może to znacznie podnieść koszty budowy, ponieważ wymuszone będą dodatkowe prace, np. wyrównywanie terenu lub budowanie domu powiększonego o piwnicę.
  • Rodzaj gruntów należy sprawdzić pod kątem nośności gruntu, poziomu wód gruntowych, informacji czy nie są to tereny zalewowe, osuwiska.
  • Szczegółowe dane geologiczne można uzyskać dopiero po zleceniu badań geologicznych, ale podstawowe uzyskamy na podstawie planów zabudowy lub w wypisie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

PRZECZYTAJ INNE PORADY ONGEO