Sprawdź plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) dla swojej działki

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czyli w skrócie MPZP, jest aktem prawa miejscowego, zbudowanego na kanwie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Z dokumentu dowiesz się m.in. co można wybudować na danej działce oraz poznasz szczegółowe wytyczne techniczne możliwej do zrealizowania budowy. Tak jak ustawy uchwalane przez rząd regulują, co można budować na terenie całego kraju, tak plan zagospodarowania przestrzennego określa, co można zbudować w gminie.

Jest to narzędzie urbanistyczne, które pozwala na zrównoważony rozwój przestrzeni, dbając o zgodność inwestycji z ogólnymi założeniami polityki przestrzennej. MPZP zawiera szczegółowe wytyczne dotyczące m.in. wysokości budynków, linii zabudowy, infrastruktury technicznej oraz ochrony środowiska. Przy jego opracowywaniu konieczne jest przeprowadzenie szerokich konsultacji społecznych oraz uzgodnień z odpowiednimi organami administracji publicznej.

Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego. MPZP uchwalany jest przez rady miasta lub gminy. Prowadzenie rejestru i udostępnianie informacji o planach zagospodarowania przestrzennego jest obowiązkiem urzędu gminy lub miasta. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego tworzy się na podstawie Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uchwała rady gminy lub miasta obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa.

Jeśli w przyszłości planujesz budowę na własnej działce lub przymierzasz się do zakupu parceli pod budowę domu, to w pierwszej kolejności sprawdź czy ta działka posiada uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli działka nie ma MPZP, to musisz zawnioskować o ustalenie warunków zabudowy dla działki. Natomiast jeżeli działka ma uchwalony MPZP - to sprawdź jakie jest jej przeznaczanie w planie zagospodarowania przestrzennego i jakie są wytyczne dla możliwej zabudowy.

Najważniejsze informacje, które znajdziesz w planie zagospodarowania przestrzennego to:

• czy działka jest budowlana,
• dopuszczalne parametry techniczne dla budynku,
• czy w przyszłości w okolicy powstaną inwestycje wpływające na jakość twojego życia.

W planie zagospodarowania przestrzennego dowiesz się wielu istotnych informacji, zarówno z punktu widzenia mieszkańca, osoby planującej zakup działki pod budowę domu lub przedsiębiorcy. Przed planowaniem budowy lub zakupem działki należy szczegółowo przeanalizować plan zagospodarowania przestrzennego. W MPZP dowiesz się, czy na działce możesz wybudować dom, jakich powinien być gabarytów oraz czy określono miejsce w którym powinien się znajdować. Poznasz planowane otoczenie twojego przyszłego miejsca zamieszkania, które niewątpliwie znacząco wpłynie na jakość i komfort twojego życia.

Poniżej wymieniamy, jakie informacje znajdziesz w planie zagospodarowania przestrzennego:

• przeznaczenie terenu konkretnej działki, czyli np. czy działka jest budowlana, rolna, leśna, przemysłowa lub usługowa,
• wymagania co do kształtowania zabudowy, czyli np. szerokość i kolor elewacji, wysokość, kształt i kolor dachu,
• wskaźniki zabudowy, czyli m.in.: maksymalna i minimalną intensywność zabudowy, minimalna powierzchnia biologicznie czynna, minimalna liczba miejsc postojowych,
• tereny przeznaczone pod infrastrukturę techniczną, czyli np. drogi, parkingi, kolej, składowiska odpadów oraz cmentarze,
• zasady sytuowania budynków na działce poprzez linie zabudowy,
• planowany przebieg ścieżek rowerowych, komunikacji pieszej i inne obiekty celu publicznego jak np. szkoły, obiekty sportu i rekreacji,
• zasady oraz warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym,
• granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, na podstawie odrębnych przepisów, terenów górniczych, a także obszarów szczególnego zagrożenia powodzią, obszarów osuwania się mas ziemnych, krajobrazów priorytetowych określonych w audycie krajobrazowym oraz w planach zagospodarowania przestrzennego województwa.
   

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z dwóch części: tekstu planu oraz rysunku. Obie te części są ze sobą połączone – nie ma sensu czytanie samego tekstu bez patrzenia na rysunek i odwrotnie.

Uchwała miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Uchwała miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ma zawsze formę aktu prawnego i w związku z tym jest podzielona na odpowiednie jednostki redakcyjne:

• paragraf: §1, §2, §3…,
• ustęp: 1., 2…,
• litera: a), b)…,
• tiret: (myślnik).

Tekst uchwały planu zagospodarowania przestrzennego złożony jest z dwóch części:

• ustaleń ogólnych, czyli odnoszących się do całego obszaru, który obejmuje plan,
• ustaleń szczegółowych, w których znajdziemy informacje jakie jest przeznaczenie terenu określonego na rysunku MPZP oraz w jaki sposób można go zagospodarować.

Rysunek planu zagospodarowania przestrzennego

Rysunek MPZP (załącznik graficzny planu), czyli mapa zagospodarowania przestrzennego, prezentująca ustalenia szczegółowe opisane w treści uchwały. 

Część graficzna projektu planu miejscowego zawiera, w zależności od potrzeb, w szczególności: granice obszarów, oznaczenia elementów zagospodarowania przestrzennego terenu, oznaczenia elementów informacyjnych niebędących ustaleniami projektu planu miejscowego.

Na mapie planu zagospodarowania przestrzennego odczytasz m.in.: nazwę planu miejscowego, określenie skali w formie liczbowej i liniowej, granice obowiązywania MPZP, granice przeznaczeń terenu, jakie jest przeznaczenie terenu, przebieg linii zabudowy oraz różnego rodzaju strefy i wiele innych.

Załącznik graficzny MPZP opracowany na bazie mapy zasadniczej lub ewidencyjnej, w skali 1:1 000 lub 1:2 000. Taka skala mapy powinna umożliwić precyzyjne odczytanie jego ustaleń dla konkretnej działki. Częścią składową rysunku planu legenda planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak czytać plan zagospodarowania przestrzennego z wykorzystaniem uchwały i rysunku MPZP?

Każdy teren posiada swój unikalny numer, dzięki któremu możesz go odnaleźć w treści uchwały MPZP. Dodatkowo w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, możesz spotkać sytuacje, gdzie występuje funkcja główna oraz dopuszczenie zabudowy innej funkcji terenu, np.: MN/U – przeznaczenie pod tereny zabudowy mieszkaniowej i jednorodzinnej z dopuszczeniem usług. Szczegółów dotyczących danego symbolu na rysunku można łatwo doszukać się w legendzie MPZP oraz w treści uchwały.

W celu sprawdzenia przeznaczenia terenu w MPZP dla konkretnej działki należy:

1. Na rysunku planu zagospodarowania przestrzennego odnaleźć interesującą cię działkę.
2. Odczytać symbol oznaczenia przeznaczenia terenu z rysunku MPZP.
3. Odnaleźć zapisy dotyczące symbolu przeznaczenia terenu w uchwale planu zagospodarowania przestrzennego.

Analizując miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego możesz zauważyć mnogość oznaczeń oraz symboli na rysunku MPZP. Każde oznaczenie i symbol są opisane w legendzie MPZP oraz w uchwale.

Wśród najistotniejszych oznaczeń graficznych, które występują na rysunku planu zagospodarowania przestrzennego należy wymienić:

• granica MPZP,
• tereny o różnych przeznaczeniach lub różnych sposobach zagospodarowania,
• linie zabudowy.

Tereny oddzielane są na rysunku ciągłą linią i każdy z nich powinien posiadać symbol cyfrowo-literowy. Przeważnie - choć nie zawsze -dla uczytelnienia rysunku MPZP stosowane są kolorowe wypełnienia terenów. Symbole terenów służą powiązaniu rysunku z tekstem uchwały.

Rodzaje i zasady zapisywania oznaczeń w miejscowych w planach zagospodarowania przestrzennego zostały określone w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Poniżej przedstawiamy tabele zawierające oznaczenia MPZP zgodne z rozporządzeniem.

Oznaczenia graficzne stosowane na rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Oznaczenia dotyczące linii stosowanych w części graficznej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Nazwa oznaczenia	Oznaczenie graficzne,  wymiary w mm
Obowiązująca linia zabudowy
Nieprzekraczalna linia zabudowy
Linia rozgraniczająca tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania
Granica obszaru objętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Plany zagospodarowania przestrzennego informują nas, co może powstać w otoczeniu Twojego miejsca zamieszkania. Informacje z MPZP są potrzebne w wielu sytuacjach. Poniżej przedstawiamy wybrane:

• Budowa domu lub innej inwestycji budowlanej. Realizacja zamierzenia budowlanego musi być zgodna z wytycznymi zapisanymi w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego.
• W celach poznawczych. Jeśli Ty lub Twoi bliscy posiadacie nieruchomości, to warto wiedzieć, jakie jest ich przeznaczenie w MPZP. Dzięki temu możesz zaplanować w przyszłości budowę domu lub wnioskować odpowiednio szybciej o zmianę przeznaczenia MPZP.
• Sprzedaż lub kupno nieruchomości. Zarówno w ogłoszeniu sprzedaży, jak i akcie notarialnym kupna-sprzedaży nieruchomości powinna znaleźć się informacja o przeznaczeniu terenu w MPZP.
• Wycena nieruchomości. Przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma bardzo duży wpływ na cenę nieruchomości. W związku z tym MPZP to istotny element, który uwzględnia się podczas wyceny nieruchomości przez rzeczoznawców.
• Ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie lub służebność. Wartość odszkodowania zależna jest od wartości nieruchomości, na co znaczący wpływ ma przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem jawnym, co oznacza, że jest on dostępny w urzędzie miasta lub gminy, a także na portalach internetowych miast lub gmin np. BIP. Każdy zainteresowany obywatel ma prawo wglądu do planu zagospodarowania przestrzennego oraz do otrzymania w urzędzie wypisów i wyrysów z MPZP.

Gminy mają obowiązek publikacji na swoich stronach internetowych aktualnego rejestru miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Rejestr obligatoryjnie powinien zawierać uchwałę MPZP wraz załącznikiem graficznym.

Jak sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Poniżej przedstawiamy miejsca gdzie sprawdzisz MPZP dla działki:

• OnGeo - Raport o terenie, jest to najszybszy i najwygodniejszy sposób, aby sprawdzić MPZP dla działki. Dodatkowo możesz uzyskać ponad 30 cech charakteryzujących wybraną działkę bez potrzeby przeszukiwania wielu portali.
• System informacji przestrzennej gminy/powiatu/województwa/rządowy.
• Bezpośrednia wizyta w urzędzie miasta lub gminy.
• Dzienniki urzędowe województw - tam publikowane są wszystkie uchwały miast i gmin z zakresu planowania przestrzennego.

Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to dokument formalny (z pieczątką). Jest on niezbędny w procesie inwestycyjnym, m.in. jest dołączany jako załącznik do pozwolenia na budowę. Uzyskanie wypisu i wyrysu z MPZP jest możliwe w przypadku istnienia na wskazanym obszarze aktualnego MPZP. W przypadku gdy dla danej działki nie ma uchwalonego miejscowego planu, należy wnioskować do gminy o ustalenie warunków zabudowy.

Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to część opisowa uchwały danego MPZP, w której przedstawia się ogólne ustalenia MPZP odnoszące się do całego terenu objętego miejscowym planem zagospodarowania oraz szczegółowe informacje o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania działki, co do której złożony został wniosek o wypis z MPZP.

Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to fragment rysunku planu zagospodarowania przestrzennego, dla którego wnioskowałeś o uzyskanie informacji. Rysunek prezentuje m.in.: linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, linie zabudowy, granice terenów i stref ochronnych oraz legendę do planu.

Dokument wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uzyskasz w urzędzie miasta lub gminy, gdzie położona jest działka. Wypis i wyrys z MPZP możesz uzyskać nie tylko poprzez bezpośrednią wizytę w urzędzie, ale również drogą elektroniczną (korzystając z profilu zaufanego) lub wysyłając wniosek o wypis i wyrys z MPZP pocztą tradycyjną.

Ile kosztuje wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego?

• Opłata za uzyskanie wypisu i wyrysu z MPZP wynosi:
  • 30 zł za wypis z MPZP do 5 stron,
  • 50 zł za wypis z MPZP powyżej 5 stron,
  • 20 zł za każdą stronę A4 wyrysu z MPZP , nie więcej niż 200 zł.
• Wzór wniosku o wypis i wyrys z MPZP znajdziesz na stronie urzędu lub pobierz wniosek ze strony rządowej WZÓR. We wniosku należy wskazać dane ewidencyjne nieruchomości, tj. obręb, i numer działki, a informacje te znajdziesz w blogu OnGeo.
• Wniosek złożysz w oryginale osobiście lub listownie albo jeśli twoja gmina świadczy e-usługi w tym zakresie - elektronicznie.
• Dokument otrzymasz do jednego miesiąca. Jednak w większości przypadków dostępny jest już po kilku dniach.

Tworzenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego jest obowiązkiem włodarza danego samorządu, czyli wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, jednak nie robi tego sam. Prace związane z tworzeniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego są często zlecane biurom urbanistycznym lub wykonywane przez specjalnie tworzone w urzędach jednostki.

Formalnie to prezydent, burmistrz lub wójt odpowiada za przeprowadzenie procedury związanej ze sporządzeniem planu. W trakcie sporządzania MPZP należy dokonać wiele uzgodnień z instytucjami zewnętrznymi oraz konsultować plan z mieszkańcami. Na końcu procedury to rada miasta lub gminy decyduje o uchwaleniu planu.

Procedura uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może trwać nawet parę lat. Przyjmuje się że średnio trwa 10-13 miesięcy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w trakcie opracowywania poddawany jest konsultacjom społecznym. W trakcie sporządzania MPZP można składać:

• wnioski do MPZP - na początku procedury opracowywania projektu,
• uwagi do MPZP - kiedy już projekt powstał i jest wyłożony do publicznego wglądu.

Jeśli posiadasz działkę na terenie gminy i dotarła do ciebie informacja o procedowaniu nowego lub zmianie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego, to warto zainteresować się całą procedurą. W trakcie konsultacji MPZP wnieś swoje wnioski lub uwagi do planu, np. zawnioskuj o korzystną dla ciebie zmianę przeznaczenia terenu.

Jeżeli zleży ci na zmianie przeznaczenia terenu dla twojej działki w miejscowym planie zagospodarowania, możesz złożyć wniosek o zmianę MPZP. Należy mieć jednak na uwadze, że gmina nie zawsze pozytywnie rozstrzygnie twój wniosek. 

We wniosku warto uzasadnić proponowaną zmianę dobrą argumentacją. Bardzo ważne jest, aby we wniosku o zmianę MPZP wskazać konkretne działki oraz uargumentować dlaczego wnosisz o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wniosek o zmianę możesz złożyć zarówno do planu już obowiązującego, jak i do planu w trakcie uchwalania, o czym pisaliśmy we wcześniejszym rozdziale.

Urząd nie ma określonego terminu na ustosunkowanie się do wniosku o zmianę MPZP, jest on traktowany jedynie jako propozycja. Wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania może zostać odrzucony lub przyjęty. W przypadku przychylności gminy do wnioskowanej zmiany MPZP, z pewnością zostanie ona uwzględniona przy okazji najbliższej planowanej zmiany planu. Pamiętaj jednak, ze cała procedura może potrwać nawet kilka lat. W przypadku odrzucenia wniosku o zmianę MPZP nie ma możliwości odwołania się. Jeśli zależy ci na zmianie miejscowego planu zagospodarowania to warto porozmawiać z właścicielami działek sąsiednich, aby również wnioskowali o zmianę. Duża liczba wniosków może pozytywnie wpłynąć na decyzję włodarzy gminy.

Wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego należy złożyć w formie pisma skierowanego do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Poniżej przedstawiamy przykładowy wniosek o zmianę przeznaczenia działki w MPZP. Wniosek dotyczy zmiany przeznaczenia gruntu z terenów rolniczych na działkę budowlaną.

Planami miejscowymi objęte jest zaledwie 33 % powierzchni Polski. W praktyce, w skali gminy, prawie nigdy nie jest to jeden dokument i bardzo rzadko plany miejscowe obejmują 100 % obszaru gminy. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmują swoim zasięgiem przeważnie mniejsze obszary, takie jak pojedyncze miejscowości, dzielnice, osiedla, czy nawet pojedyncze działki. Statystycznie średnia planów zagospodarowania w gminie wynosi 18 MPZP.

Co robić gdy go nie ma dla terenu twojej działki uchwalonego MPZP? Czy brak planu zagospodarowania przestrzennego stanowi problem dla inwestora? Co zrobić gdy nie ma MPZP?

Jeśli twoja działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, musisz złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dokument ten podobnie jak MPZP zawiera informacje dotyczące obiektu, jaki może powstać na twojej działce.

Decyzja o warunkach zabudowy - decyzja WZ

Decyzja o warunkach zabudowy (decyzja WZ) - to dokument określający możliwy sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla obszaru objętego wnioskiem. Jest to dokument, który mówi nam jak można zagospodarować działkę. Decyzję WZ wydaje wójt, burmistrz lub prezydent na wniosek inwestora.

W celu sprawdzenia czy na działce jest obowiązujący plan zagospodarowani przestrzennego najprościej i najszybciej będzie, jeśli skorzystasz z usługi Raportu o terenie OnGeo. Możesz również skontaktować się z urzędem gminy i poprosić o udzielenie tej informacji.

Co zawiera decyzja o warunkach zabudowy?

Decyzja WZ zawiera podstawowe wymagania i cechy które musi spełnić planowane zamierzenie budowlane, w tym m.in.:

• rodzaj zamierzenia budowlanego,
• sposób zagospodarowania terenu wokół terenu zabudowy,
• dostęp do drogi publicznej,
• minimalna ilość miejsc parkingowych,
• charakterystykę zabudowy,
• określenie funkcji planowanej inwestycji
• dostęp do mediów do budynku,
• linia zabudowy,
• wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu objętego wnioskiem,
• minimalna i maksymalna szerokość elewacji frontowej,
• geometria dachu,
• maksymalna wysokość budynku,
• kolor elewacji i dachu.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy (wniosek WZ) należy złożyć do urzędu gminy lub miasta w przypadku, gdy na obszarze planowanej inwestycji nie ma uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego.

Większość urzędów miast lub gmin podaje na swoich stronach wzory wniosków oraz listę wymaganych dodatkowych dokumentów. Na niektórych stronach urzędowych znajdziemy również instrukcje jak wypełnić wniosek o warunki zabudowy.

Wzór wniosku o warunki zabudowy oraz przykładowy, uzupełniony wniosek o WZ znajdziesz na stronie: Jak wypełnić wniosek o warunki zabudowy.